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購買期房須知

購買期房須知

【購買期房須知】 – https://www.youtube.com/watch?v=U70RmdaiKDc 購買期房(樓花)好處良多,既不用與賣方協調遷入日期,又省卻了一連串交易的繁瑣程序。一般的新樓買賣程序都是有效率及較少保養維修的事宜要處理,因所有的裝潢都是全新的,必需的設備也一應俱全。不但如此,發展商可提供買家一些誘人的激勵,例如為買家提供部分印花税資助,傢俱套餐優惠和部分律師費的資助等。 在樓宇未建成前就購買,或會令人感到奇怪及有風險,但視乎市場行情,您買入的樓宇有機會在完工後大幅升值。這是因為您將按照簽署買賣合約時的市值購入物業,而非期房完工時的市值。因此,不論您購入新樓宇是為了投資或是自住,購買期房也是一個務實和吸引的選擇。 購買期房的交易程序與「常見」的樓宇買賣是有很大的分別。您將需要確保您所委託的代表律師有處理賣買新樓宇的經驗,並能識別及指導您解決可能經常出現的內在風險和陷阱。     預付費用和交易期限 從市場上賣出期房前,發展商一般會收取大約2,000英鎊的預付費用,但各個發展商的收費不一。預付費用會在交換合約時在應付予發展商律師的按金中扣除。由於購買期房的需求量一向都很大,發展商將設立合約交換期限,此期限一般是由您的代表律師收到賣方律師的合約包起計的21天或28天。因此,您的代表律師必須行動迅速,確保您能趕上此期限,以避免因錯過期限而被沒收按金。   按金及合約款價 當雙方交換合約後,交易會具有法律約束力。在此階段,發展商將由代表律師收取樓價總額的10%。有些發展商可能要求收取其餘的按金或分期付款的款項,以用作建設的成本,而合約會有所列明。此外,合約通常會明確規定律師代表將作為“代理人”持有這些款項,意指發展商的代表律師收到按金後可發放給發展商。在您交易期間,雖有法律的約束力保障,但仍可能發生很多事情,例如,發展商可能因破產而被清算資產。因此,您的代表律師必須清楚明白交易時會遇到的風險,及採取相應行動以保護您已繳付給發展商的按金及其他款項。 一般而言,期房的擔保供應商將擔當按金的擔保人,以免買家因發展商破產或其他欺詐的原因,未能完成交易而損失按金。但有些擔保供應商最多只會擔保樓價的10%或100,000英鎊(以較低者為準)。 因此,當您答應繳付不受擔保的其餘按金或合約款價,在同意付款前,您必須仔細考慮發展商的規模和聲譽。在發展商的合約約束下,您亦可考慮要求律師行代表客戶保管這筆不受擔保的按金或款項,直至交易完成為止。   轉讓 有些投資者可能希望在期房完工前,將合約轉讓出售給其他人以獲取利潤。這或許是非常吸引的選擇,因您在完工前就可從交易中得到利潤和原來的訂金(以及任何已支付的款項)。此外,您亦可以免付印花稅和房屋署和土地註冊處費用。然而,如果這是您的本意,您必須確定合約允許這樣的做法。 作為轉讓中的賣方,值得注意的是,不能因為轉讓已經完成就什麼都不顧。如果您的買家未能完成交易,那麼發展商可以合法地要求您繼續完成交易,您將需要承擔任何違約利息和通知費用。但實際發生的情況極少,因為開發商只會沒收已付的訂金,然後將房產重新出售。 作為轉讓中的買方,有時很難獲得按揭貸款,很少貸款人在這些交易中提供融資。因此,一般情況下,買方需用現金為購買資金,這當然也規限了賣方的潛在市場。   按揭 買方在沒有按揭要約的情況下交易是很常見的,因為距離成交的日期還有一段長時間,而按揭要約的申請到期日一般比成交日期早,大多數貸款人只會提供有效期最長為6個月的要約。因此,謹慎起見,買方應從預計完成日期起計最多6個月前開始申請貸款。您亦要與您的財務顧問聯繫,他們將能為您提供更具體建議。 在此具有法律約束力交易中,其中一個風險因素就是不能保證你能夠在完成交易前能夠成功借貸。當然,個人因素也許會有影響。因此,向您的私人財務顧問查詢清楚是很重要的,他將會為你建議有關貸款的計劃,讓你可順利完成交易。 當發展商送達完工通知書時給你的代表律師時,您將要付樓價尾數。因此,如您需要按揭貸款融資,您必須確保在交易日前得到有效及已執行的按揭貸款要約。     完工通知 發展商的代表律師會送達完成通知書給您的律師,以確認期房大致上已完工。一般合約規定在大約10個工作日內整理您的財務,並讓您的代表律師處理交易完成前必要的工作及查冊,以準備完成交易的程序。 在成交前,合約會保證您有檢查物業的機會,去查看是否有任何需要在交易完成前糾正的棘手問題。合約一般規定,如發生任何小問題,發展商是有義務在交易完成前或完成後,儘快糾正這些問題。但因為是基於義務,合約規定不能因為這些問題而延遲交易。 交易完成時,您將需要支付樓價的餘額,除了預付費用,訂金,按金以及您迄今已支付的其他款項。這些款項中通常會包括草擬最終文件的費用(發展商律師最終修訂的租約或轉名文件的費用),第一筆的管理費以及按照您擁有業權的日期比例,來收取相關物業的地租。   最後期限日 最後期限日是合約中保障買方和發展商雙方所設的日期。一方面,發展商無法確切保證期房何時會完工,他們只能預計期房大約會完工而設立一個合約訂明的最後期限日。承建商的供應和運送的延誤,以及英國的天氣也有可能導致施工延遲。因此,發展商希望將此日期包括在合約中,以保障他們免受意料之外的延誤所引致的損失。另一方面,買方也不希望因合同沒有列明發展商的完工期限,而陷入進退兩難的境地。如發展商遵循《建築商消費者守則》,則合約中的最後期限日會設定為預計合約訂明交易完成日期起計12個月。基於上述原因,合約中協商的最後期限日,很少或甚至不會有其他談判的空間。若發展商未能在該日期之前送達完工通知書,則您可選擇取消合約,而任何訂金和已支付的其他訂金將退還給您。   如果您對此有任何疑問,或與新建物業有關的任何事宜,請聯繫Jasper Yeung at jasperyeung@lcplawyers.com.hk 或者聯絡我們捷領華信咨詢集團的專業顧問。

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